Wanneer een vergunning voor (ver)bouwwerken wordt aangevraagd, is de aanvrager automatisch de verantwoordelijke of aangifteplichtige voor de EPB-procedure.

Bij verkoop van een gebouw of onroerend goed, wordt de koper automatisch (mede)houder van de omgevingsvergunning. Echter, de verantwoordelijkheid voor de EPB (ook wel aangifteplicht genoemd) wordt niet automatisch overgedragen. Dat betekent dat de oorspronkelijke aanvrager verantwoordelijk blijft, ook na verkoop. Onder bepaalde voorwaarden kan men de aangifteplicht wel mee overgedragen bij de akte van verkoop.

Vervreemding

 

Sinds 28 maart 2014 spreken we van vervreemding, wat zowel inbreng in een vennootschap, verkoop, ruil of schenking inhoudt.

Bij elk gebouw dat in aanbouw is of verbouwd wordt, kan de aangifteplicht overgedragen worden bij notariële akte. Op dat moment wordt de nieuwe eigenaar de aangifteplichtige en is de verkoper vrijgesteld van verdere verplichtingen. De overdracht kan gebeuren onder volgende voorwaarden:

  • De voorlopige oplevering heeft nog niet plaatsgevonden: wanneer de voorlopige oplevering met proces-verbaal reeds opgemaakt is of als het in gebruik genomen wordt met stilzwijgende voorlopige oplevering, dan kan de aangifteplicht niet langer overgedragen worden.
  • Bij elke verkoop na 1 juli 2017 moet bij de overdracht van aangifteplicht een tussentijds verslag van de EPB-verslaggever toegevoegd worden. Bij controle kan het VEA dit verslag opvragen.

Tip: de toestand voor verkoop wordt best met foto’s in het tussentijds verslag gestaafd (zie verder).

 

 

Het tussentijds verslag

 

Er zijn duidelijke afspraken nodig tussen de verslaggever en de aangifteplichtige(n): wie staat voor dit verslag in, al dan niet mits betaling, manier van ondertekening, enz…

Na verkoop kan de nieuwe aangifteplichtige kiezen voor een andere EPB-verslaggever om de eind-aangifte af te werken. Mogelijk heeft dit consequenties naar prijsafspraken:

  • Wat met de oorspronkelijke EPB-berekeningen en startverklaring(en): worden deze overgedragen aan de nieuwe eigenaar of moet de andere EPB-verslaggever de berekeningen opnieuw maken? (zie ook overdracht van EPB-verslaggever)
  • Biedt de EPB-verslaggever een offerte aan de nieuwe aangifteplichtige voor opmaak EPB-aangifte?

 

Het verslag dat bij overdracht moet gevoegd worden, moet voldoen aan een aantal voorwaarden:

  • Het omvat een oplijsting van de reeds uitgevoerde maatregelen die relevant zijn voor het behalen van de EPB-eisen;
  • Het omvat een advies omtrent alle nog uit te voeren maatregelen om de EPB-eisen te behalen;
  • Er wordt vermeld wie voor welke maatregelen zal instaan of instond (de koper of verkoper); en
  • Om rechtsgeldig te zijn moet het tussentijdsverslag  op het moment van de overdracht van het gebouw (akte) ondertekend zijn door
    • EPB-verslaggever
    • Verkoper (oorspronkelijke aangifteplichtige)
    • Koper (de nieuwe aangifteplichtige)

 

 

Tips:

 

  • De nog te nemen maatregelen moeten steeds in overeenstemming zijn met de vergunde toestand om de noodzaak van een regularisatie te vermijden.
  • Tijdens uitvoering kunnen mogelijk situaties ontstaan zijn die aanleiding geven tot een regularisatie, het is aan de bouwheer en architect om tijdig te zorgen voor een regularisatie alvorens de verkoop kan doorgaan.
  • Werken en maatregelen met invloed op EPB die niet vermeld worden in het verslag, zijn in principe aanleiding om de overdracht van aangifteplicht teniet te doen. Het is dus voor alle partijen van het grootste belang dat dit verslag zeer nauwkeurig wordt opgemaakt.

 

 

Uitzondering: Verkoop door promotor-bouwheer

 

In het geval van een verkoop door een promotor-bouwheer, dan blijft de promotor-bouwheer steeds de aangifteplichtige en kan er geen sprake zijn van overdracht van aangifteplicht. Dit is volledig onafhankelijk van wie de oorspronkelijke vergunning aanvroeg.

Dit valt binnen het toepassingsgebied van de Woningbouwwet of ‘Wet Breyne’. Sinds 1 juli 2017 is dit toepassingsgebied verruimd. Bovenstaande geldt nu:

  • voor verkoop van alle gebouwen (niet enkel woningbouw)
  • bij verkoop aan natuurlijke personen én rechtspersonen

 

In uitzonderlijke gevallen kan de aangifteplicht van een bouwpromotor toch op een koper overgedragen worden. Bij de aankoop van een woning of appartement kan de koper - in onderling overleg met de bouwfirma of algemene aannemer – beslissen de samenwerking voor de afwerking van de woning te beëindigen. Dit gebeurt bv. bij casco-verkoop of bij overeenkomsten type ‘regen- en winddicht’.

 

Bij de overdracht van aangifteplicht door promotor-bouwheer of algemeen aannemer naar een koper zijn ook specifieke voorwaarden van toepassing:

  • de overdracht van EPB-aangifteplicht wordt in de koopakte vermeld;
  • bij de koopakte wordt het tussentijds verslag gevoegd (zie bovenstaande voorwaarden voor het verslag); en
  • de bouwfirma bezorgt alle nodige gegevens (lastenboek, facturen, foto’s, aankoopbonnen, enz. Zie voor meer informatie op de EPB-pedia) zodat de EPB-verslaggever de EPB-aangifte kan opstellen.

Tip: het aanleveren van deze documenten gebeurt best ten laatste bij de akte en deze worden bij voorkeur door een verslaggever gecontroleerd op volledigheid en aanvaardbaarheid voor een EPB-aangifte.

 

 

En na overdracht?

 

Als architect blijf je door de aangifteplichtige aanspreekbaar voor stavingstukken, ook als de werken verder niet door jou worden opgevolgd. Het is aangeraden bij elke vorm van ontbinding of verval van de overeenkomst, de nodige stavingsdocumenten (werfverslagen, foto’s, technische fiches, plannen, lastenboeken, offertes, facturen van de aannemers, enz.) toch reeds aan de aangifteplichtige te bezorgen.

 

De oorspronkelijke eigenaar is verantwoordelijk voor de uitvoering van de afgesproken werken in het tussentijds verslag. Na overdracht is de koper verantwoordelijk voor de nog uit te voeren werken. Maar let op, door de overdracht van aangifteplicht is de nieuwe eigenaar volledig aansprakelijk voor het behalen van de EPB-eisen van het volledige project.

 

En tot slot een tip: de periode voor indiening van aangifteplicht is maximaal 5 jaar na het verlenen van de vergunning of neerleggen van de melding (bij verbouwing/renovatie) of binnen de 12 maanden na ingebruikname of einde van de werken.

Bronnen

terug naar overzicht